RICONVERTIRE IN RESIDENZA O IN UN UFFICIO UN VECCHIO LABORATORIO ARTIGIANO, UN NEGOZIO O ADDIRITTURA UNA STALLA

Quasi dappertutto in Italia si possono trovare esempi di recupero di locali originariamente destinati a destinazioni non più desiderate: fabbriche o capannoni trasformati in centri commerciali o palestre, cascine o stalle trasformate in ville di prestigio, scantinati trasformati in ristoranti trendy.

La riconversione dei volumi esistenti, attraverso forme di riequilibrio urbanistico e senza ulteriore consumo di suolo, è da sempre sostenuta dagli ecologisti e dagli urbanisti. Gli architetti poi trovano in questa attività un formidabile stimolo di creatività, proponendo soluzioni spesso affascinanti e a volte a limite del geniale.

Se poi si considera che con il calo della domanda, frutto amaro della crisi economica, spesso sul mercato ci si imbatte in immobili artigianali o rurali proposti a prezzi stracciati perché i proprietari  fanno fatica a trovare acquirenti per la loro destinazione originale, ecco disvelarsi l’opportunità di qualche “affare” interessante.

Ma come occorre procedere per cambiare la destinazione d’uso di un immobile?

A livello nazionale i cambi d'uso sono regolati dal Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001).

I cambi d’uso inoltre implicano modifiche agli standard edilizi previsti dal Dm 1444/68: la loro autorizzazione dipende dalle leggi regionali e, negli aspetti di dettaglio, dai piani regolatori comunali.

A stabilire quale titolo abilitativo (SCIA, comunicazione, permesso di costruire) serva per il cambio d’uso sono le leggi regionali che cambiano appunto a regione a regione.

Cominciamo col dire che l’uso urbanisticamente rilevante di immobile non dipende né dalla categoria catastale né dall’utilizzo concreto, quanto piuttosto dal titolo abilitativo edilizio originario.

Pertanto, se l’intervento non è accompagnato da opere edilizie, in genere non è necessario un atto di assenso preventivo del comune. Altrimenti sarà un tecnico abilitato a dover interfacciarsi con il comune.

Diverso è il caso in cui l'intervento richiede opere edilizie. In questo caso l'operazione richiede quasi sempre il rilascio di un permesso di costruire o la SCIA, oltre al pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione e – ovviamente - al costo dei lavori di ristrutturazione.

Le condizioni per ottenere l'agibilità cambiano da comune a comune e a volte anche da zona a zona dello stesso comune.

Occorre quindi verificare le norme regionali di riferimento, verificare se la categoria di intervento (restauro, risanamento, ristrutturazione) e la destinazione d’uso desiderata siano consentite dal PRG del comune in quella zona ed infine verificare (e rispettare nel progetto) gli standard edilizi che normalmente sono in funzione della zona, del tipo di immobile e al numero di abitanti.

Gli standard edilizi generalmente riguardano i limiti di densità edilizia (ovvero i mc ammessi per mq di superficie disponibile), la dotazione minima di parcheggi, le altezze massime delle costruzioni, il rapporto di superficie di aereazione e illuminazione (in pratica il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento), la distanza tra i fabbricati, la dotazione minima di servizi.

A queste verifiche occorre aggiungere quella della ASL circa le caratteristiche igienico-sanitarie e la necessità, una volta ottenuto il  cambio d'uso, di aggiornare la situazione catastale dell'immobile.

Non bisogna infine trascurare il fatto che le banche potrebbero poi frenare la concessione del mutuo per un immobile con una situazione urbanistica perlomeno aleatoria e che un immobile reso residenziale in secondo momento potrebbe non godere delle agevolazioni “prima casa” al momento dell’acquisto.

Una difficoltà a volte non preventivata potrebbe rivelarsi il regolamento di condominio, che spesso impedisce il cambio di destinazione d'uso oppure non prevede la possibilità di ospitare negozi, attività di culto oppure studi medici. In tal caso occorre chiedere preventivamente il parere dell'assemblea condominiale e ottenere l'assenso unanime dei condomini (cosa più facile a dirsi che a farsi!).